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深圳豪宅滞销陷红海 深圳湾1号4个月仅套

时间:2017-11-05 浏览:我要评论

  根据中原地产最新周报数据显示,深圳一手住宅成交量再次回落,价格继续下降。正当市场出现开发商为“挽回”购房者而以低价开盘,成交量也随之开始活跃的时候,网易记者获悉,今年以来的豪宅市场却是一泻千里,一些项目甚至处于滞销状态。

  近期以来受市场不明朗影响,深圳豪宅放盘量逐渐增多,出现部分炒房客直降400万加速抛房现象。而一手豪宅方面同样堪忧,据深圳中原研究中心数据显示,则在今年前4个月,均价大约在10万元/㎡以上的豪宅项目深圳湾一号仅有6套成交,而另一豪宅深业上城目则只成交了18套。

  有业内人士表示,高端豪宅滞销除了项目本身的产品差异性外,去年房地产市场整体走高,豪宅市场同样升温因此涌入了大量投资客,购买力在前期大量释放并有所透支也是今年以来需求不足的原因之一。

  根据深圳中原研究中心的最新数据显示,深圳湾1号项目自2013年9月份自然销售以来,总批售套数为85套,而截至今年5月中旬,该项目仍旧剩余套数为40套,换句线号项目销售至今,总共成交套数为45套,去化率约一半。

  同时,据深圳中原研究中心监控,2014年前4个月以来,深圳湾1号项目总共成交套数仅6套,分别为1月份成交5套,4月份1套,其余两个月则均无成交。

  而来自于5月27日克尔瑞公布的豪宅销售数据则显示,在2013年深圳总价1000万以上的豪宅项目成交前十名中,深圳湾1号项目以36套的成交总套数排名第九,成交均价约为9万元/㎡,总成交金额为13.61亿元。

  值得关注的是,在克尔瑞的这份深圳千万级别以上豪宅成交排名中,深圳湾1号36套的销售量仅领先于京基滨河时代项目,而后者实际上在此十个项目中是唯一一个产品并非纯大户型的豪宅项目。

  记者咨询业内人士获知,认购到备案具有一定的时间差,一般在1-2个月之间,部分豪宅项目的备案可能时间需要更长,按照深圳湾1号去年9月份就已经入市的情况,则应该卖出的单位都已基本备了案。记者从网上查询到,目前深圳湾1号的项目信息,大部分均为“1期房源售罄,2期新品尚未入市”。

  为核实数据真实性,随后网易记者又通过国土局官网查询到,目前深圳湾获得批售的包括有其1、2栋共约90套产品,除去未推售的1栋A单元以外,截止至2014年6月5日,已经有部分备案的2栋以及1栋B单元,总共备案成交套数也仅为48套,整体去化确实仅一半而非网上的所谓“售罄”。

  深圳中原一策划人士表示,深圳湾1号此前一直采用的是二转介(一二手房中介联合卖房)的方式,并且转介成交1套则大约有80-180万的高佣金收入,“你可以对比一下之前的纯水岸或者深业上城吧,同样贴着豪宅标贴,其他项目哪有那么多市场到处站街举牌在卖房的,所以这一点也可以反映出一个项目的销售情况是否乐观吧。”

  记者踩盘发现,在开发商推出“高佣卖豪宅”的刺激下,南山确实多个豪宅片区均有站在路边为深圳湾1号项目举牌卖房的二手房中介,可见或许其销售情况的确不乐观。

  与此同时,记者获悉深圳湾1号本月即将推出其1栋A单元(T4)产品,从国土局批售可以看到,该单元总共仅有11套产品,户型均为614㎡的超大户型,开发商备案均价在18万元/㎡左右,而顶层16层的备案价格则超过了21万元/㎡。如此算来,深圳湾1号的新品楼王将“套套总价过亿”,无论是单价总价亦或是户型还是销售上的去化难度,都还将刷新其此前的产品记录。

  后海中心片区的二手房中介小张向记者表示,一些深圳投资客确实对后海片区的豪宅还心有余悸,加上今年市场不明朗,因此一手豪宅现在卖不了几套也很正常,“你看深圳湾1号旁边的三湘海尚就知道了,09年那时可是后海这里价格最高、最有名的绝对豪宅,现在还没清盘呢,晚上也没多少人住,空置率太高了。所以你说这个片区,现在投资客的卖房比买房还高。”

  翻开其“项目履历”发现,对比深圳其他的豪宅,深圳湾1号自从去年面市以来,确实可以说是屡屡成为市场焦点,“从头火到尾”。

  公开信息显示,深圳湾1号由鹏瑞地产开发,该盘位于后海中心区东滨路与科苑大道交会处西北侧,紧邻深圳湾内湖。然而“验资事件”却令其开局不利——项目尚未开盘,深圳湾1号则被曝光“没有500万元,连看房资格都没有”,此后,开发商的这一行为也因为违规而被市规土委责令整改。

  此后,一波未平一波又起。去年9月底,刚刚开盘不久的深圳湾1号又出现了“天价豪宅售楼处坍塌”的负面新闻。据报道,项目耗资2000多万元的三层高售楼处却在使用仅几个月后就发生了倾斜倒塌现象,随后深圳市住建局执法人员对现场进行了检查,发现深圳湾1号二期工程未办理施工许可手续,属无证违法施工。

  虽然开发商表明售楼处是根据工程计划拆除导致倾斜,但而后由于地处填海区,深圳湾1号涉事售楼处周边出现的大面积土地沉降,地面上遍布裂缝亦引发对填海区安全的关注。对此,深圳一地产评论人也曾表示“问题确实存在”,其告诉媒体:“后海的地块确实存在很多问题,填海坏土已经造成了诸如地面沉降、主干路开裂、路基变软等问题的出现。此前已经有类似楼盘曝出小区花园地面开裂等问题,深圳湾一号的此类新闻在业界不算出奇。”

  而继售楼处倾斜坍塌事件后,深圳湾1号项目后来又发生了在建主楼工地起火事件,虽然开发商称事故是由于工人吸烟不当导致,但当时南山警方则初步认定为电焊施工导致起火。连续多起事故,也让人对其工程质量以及安全感到担忧。

  2014年前4个月,除了深圳湾1号项目仅卖出6套,同样作为深圳豪宅的深业上城项目也仅有18套的去化,此前深圳豪宅市场上还曾出现过号称亚洲第一高公寓楼——东海国际公寓的价格暴跌2万元/平方米,“跳水”风波也一度引来了“降价是不是因为卖不动,豪宅市场是不是要崩盘”等种种猜测。

  一位不愿具名的房地产业内人士表示,“未来深圳豪宅的前景十分不明朗,虽然近两年来深圳上市的豪宅多以50年产权的商务公寓形式上市以绕过限购令,但是多个豪宅片区的房价实际上已经停止上涨。”

  虽然受限购限贷、房产税等政策影响较大,深圳豪宅市场已经逐渐转冷,但就在本月,深圳还将有多个高端豪宅扎堆入市,其中就包括了深圳湾1号的楼王产品,还有广受关注位于福田中心区域的深圳中心天元等多个项目。

  有评论曾指出,在三四线城市渐渐显露出楼市风险的同时,虽然一线城市仍旧被看好,但实际上今年以来的种种情况表明,一线城市在内的物业升值预期也已经有所降低,豪宅市场亦是如此,深圳豪宅投资客扎堆入市后,必然导致来掩盖不住的升值空间有所透支以及投资客们随之而来的失望。

  同时,值得注意的是,有业内人士曾表示对“豪宅扎堆”现象的担忧,其解释说,有些楼盘有独到的景观和位置优势,豪宅相对更加保值。但有些项目本身位置没有特别之处,只是堆砌高档的建筑材料,价格水分比较大。“据我了解深业上城的设计费用高达6亿元,这是一个典型的人为做成高端的项目,当然还包括很多即将开放高端样板房的项目也或许会有这种现象,未来如何发展将有太多的不确定因素。”(网易房产 吖卡)

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